La Société Civile Immobilière (SCI) est souvent utilisée comme outil de gestion et de transmission dans le cadre notamment familial afin de permettre d’éviter certaines situations de blocage comme celles découlant de l’application du régime de l’indivision. Toutefois, même si elle est considérée comme assez simple dans sa gestion et soumise à des obligations déclaratives réduites, il convient d’être vigilant dans le cadre de la rédaction des statuts.
En effet, trop souvent, les statuts sont rédigés de manière très généraliste et ne tiennent pas compte des spécificités propres à la société. C’est le cas en particulier lorsque les parts sociales de la société sont démembrées ou lorsque la SCI est propriétaire d’un ou plusieurs biens immobiliers vacants ou occupés une partie seulement de l’année (p.ex. maison de vacance), générant des charges d’entretien et de réparation sans procurer de revenus.
Ainsi, face à un démembrement des parts sociales de la SCI (usufruit d’une part et nue-propriété d’autre part), bien que désormais la qualité d’associé reconnue au nu-propriétaire et non pas à l’usufruitier ne fait plus aucun doute (cf. arrêt Cass. 3ème civ. 16-2-2022 n° 20-15.164), il est toutefois conseillé de prévoir dans les statuts les règles portant sur la répartition des résultats de la société, de l’affectation des pertes réalisées par cette dernière mais aussi sur le droit de participer aux décisions collectives. Les questions portant sur le droit préférentiel de souscription en cas de cession de parts sociales et d’augmentation de capital mais aussi sur le retrait du nu-propriétaire ou sur la répartition du boni de liquidation suite à dissolution de la société méritent d’être posées et doivent trouver des réponses dans les statuts afin d’éviter toutes incertitudes source d’insécurité juridique et de conflits pouvant mettre à mal la pérennité de la société.
En outre, prévoir l’insertion d’une clause pour la répartition de la contribution aux charges de réparation et d’entretien entre l’usufruitier et le nu-propriétaire paraît nécessaire notamment face à une SCI propriétaire d’un ou plusieurs immeubles privés de revenus locatifs. Là encore, il convient d’être prudent et d’aménager les clauses statutaires afin d’éviter toute ambiguïté sur la question de savoir qui et dans quelle proportion, entre l’usufruitier et le nu-propriétaire, sera amené à supporter ces frais et charges. Par ailleurs se posera la problématique, que l’on soit face à des parts démembrées ou non, des comptes courants d’associés. Effectivement, les sommes avancées en vue de supporter les frais et charges de la SCI viendront alimenter lesdits comptes courants. La prudence sera de mise face aux nombreux effets des comptes courants d’associés : taxation aux droits de succession pour les héritiers, moyen de pression de l’associé créancier pouvant demander à tout moment le remboursement de son avoir etc.
Comme on le voit, il convient d’appréhender en amont, notamment lors de la rédaction des statuts, l’ensemble des enjeux et problématiques pouvant naître en cours de vie sociale et ce notamment pour éviter des situations de blocage et des litiges.
Notre cabinet se tient à votre disposition pour vous orienter en la matière en droit des sociétés mais également en droit fiscal sur les interrogations portant sur l’imposition applicable dans le cadre d’une SCI.